Γιάννης Παρασκευόπουλος, Dipl.-Kfm., MRICS Γεν. Διευθυντής της ΔΑΝΟΣ, an alliance member of BNP PARIBAS REAL ESTATE
Η αγορά ακινήτων, ως σημαντικό τμήμα της οικονομικής δραστηριότητας, έχει επηρεαστεί σημαντικά από την κρίση, με αποτέλεσμα την πτώση των τιμών, αλλά και την μηδενική ζήτηση για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Χωρίζοντας όμως την αγορά ακινήτων σε υποαγορές, θα πρέπει να σταθούμε με ιδιαίτερο ενδιαφέρον στην αγορά επενδυτικών ακινήτων, ήτοι την αγορά μισθωμένων εμπορικών-επαγγελματικών ακινήτων με απόδοση, η οποία και παρουσιάζει σήμερα το μεγαλύτερο (και ίσως και μοναδικό ενδιαφέρον, αν εξαιρέσουμε τον τουριστικό τομέα) στις συζητήσεις, που γίνονται με Έλληνες αλλά και ξένους επενδυτές, αλλά και στο πλήθος των συμφωνιών, που έχουν ολοκληρωθεί ή βρίσκονται στο τελικό στάδιο ολοκλήρωσής τους.
Οι λόγοι, που το ενδιαφέρον για τέτοιου είδους ακίνητα, αυξήθηκε ιδιαίτερα το τελευταίο δωδεκάμηνο, είναι μεταξύ άλλων:
• Η υψηλή ρευστότητα των μεγάλων εγχώριων ΑΕΕΑΠ, ειδικότερα μετά την εισροή ξένων κεφαλαίων-επενδυτών στην μετοχική τους σύνθεση
• Η μείωση των μισθωμάτων και η αύξηση των αποδόσεων (με συνεπακόλουθο και την μείωση των τιμών) λόγω της κρίσης
• Η διαφορά αποδόσεων προς όφελος της ελληνικής επενδυτικής αγοράς, που ξαναβάζει την Ελλάδα στο στόχαστρο των ξένων επενδυτών (στις μεγάλες ευρωπαϊκές-κύριες αγορές δέχονται ήδη μεγάλο όγκο ξένων επενδύσεων με αποτέλεσμα να φαίνονται ήδη σημάδια πτώσης των αποδόσεων, που τους κάνει να κοιτάζουν πλέον και τις υπόλοιπες, πλην των ώριμων, αγορές)
• Η προσδοκία για δυνατότητες δημιουργίας υπεραξιών στους μακροπρόθεσμους επενδυτές
Η σημαντική ζήτηση έχει σταθεροποιήσει τις αποδόσεις στα επίπεδα του 8-8.75% για τους γραφειακούς χώρους, του 7.5-8% για τα εμπορικά καταστήματα και του 11-12% για τους αποθηκευτικούς χώρους (οι παραπάνω αποδόσεις αναφέρονται σε prime επενδυτικά ακίνητα, ήτοι ακίνητα στις πρωτεύουσες περιοχές και με καλούς μισθωτές, κατά προτίμηση υγιείς ελληνικές επιχειρήσεις, αλλά και μεγάλες πολυεθνικές).
Υπάρχουν βέβαια πάντα και οι παράγοντες, που επηρεάζουν αρνητικά το οποιοδήποτε πιθανό ενδιαφέρον με σημαντικότερους εξ αυτών:
• Την αδυναμία σταθεροποίησης του φορολογικού συστήματος , χωρίς τις διαρκείς αλλαγές
• Την περιρρέουσα ατμόσφαιρα περί πολιτικής αστάθειας
• Την έλλειψη επικοινωνίας των σημαντικών θεσμικών αλλαγών, που βοηθούν πλέον την προσέλκυση ξένων επενδυτών
• Την απροθυμία ολοκλήρωσης των απαιτούμενων μεταρρυθμίσεων
• Η έλλειψη του κατάλληλου προϊόντος, καθώς για πολλά χρόνια η ανάπτυξη των ακινήτων στην Ελλάδα δεν είχε ως στόχευση την δημιουργία προϊόντος, που θα είχε ως αποδέκτες θεσμικούς επενδυτές
Θα πρέπει να τονιστεί, πως παρά τους παραπάνω προβληματισμούς-εμπόδια οι επενδύσεις (έμμεσες ή άμεσες), που έχουν γίνει από ξένους επενδυτές το τελευταίο διάστημα, είναι κατά πολύ μεγαλύτερες από τις εισροές ξένων κεφαλαίων, που είχαν πραγματοποιηθεί την «χρυσή» εποχή της ελληνικής κτηματαγοράς, ήτοι το διάστημα 2002-2009 (που βέβαια, μόνο χρυσή δεν ήταν, καθώς ήταν βασισμένη στον προστατευτισμό και στον υπέρμετρο δανεισμό, χωρίς να ενσωματώνει καμία μακροπρόθεσμη αναπτυξιακή προοπτική) και αυτό δείχνει την εμπιστοσύνη, που πάει να εδραιωθεί στην ελληνική επενδυτική αγορά ακινήτων.
